OTKRIVAMO ZAMKE KOJE SE KRIJU PRI KUPOVINI STAROGRADNJE: Šta sve treba da znate od izvornog stanja, preko renoviranja, pa sve do vlasništva
Budući da je tržište nekretnina podivljalo poslednjih godina, sve je teže pronaći ikakvu normalnu nekretninu, bez da se ulazi na minsko polje uzimanja kredita.
Starogradnja - šta bi to značilo? U ovom tekstu ćemo se fokusirati na nekretnine - stanove i kuće, koji su izgrađeni nekada u prošlom veku, odnosno nekretnine, uglavnom stanove, sagrađene tokom perioda bivše Jugoslavije.
VODIČ ZA KUPOVINU NEKRETNINA U 2023. GODINI: Kako odabrati stambeni kredit i šta je to Efektivna kamatna stopa?
ŽELITE DA ZAPOČNETE PORODIČNI ŽIVOT U CENTRU BEOGRADA? Ovo su trenutno tri najpovoljnije opcije od 50 kvadrata
U BEOGRADSKOM KIRIJAŠKOM PAKLU TEMPERATURA OPADA - Cene najma za stanove u centru padaju ispod 200 evra
Većina kupaca danas se radije opredeljuje za ovaj tip zgrada, budući da su imena izvođača radova poput "Rada" ili "Konstruktora" zaista ona koja možemo vezati za neku sigurnosti i zagarantovani kvalitet gradnje.
Ipak, iako su ove zgrade po nekom nepisanom pravilu kvalitetnije od onih koje se zidaju danas u "novogradnji", moramo imati u vidu da su stanovi u zgradama o kojima mi danas pričamo stari u proseku između 40 i 60 godina. Tokom svog perioda postojanja, i dan danas se mogu naći stanovi koji nikada nisu prošli kroz bilo kakav proces renoviranja, te često u oglasu možete pročitati frazu "izvorno stanje" ili "u izvornom stanju".
Ovo znači da cevi i pločice u kupatilu i kuhinji nikada nisu menjani, kao ni električna mreža, i da vas u potencijalno vašem novom stanu čekaju instalacije koje su trpele 50-ak godina svakodnevnog "trošenja". Pored toga, još jedna stvar vezana za izvorno stanje jeste i stolarija, a naročito prozori, pa ćete neretko nalaziti i dupla prozorska okna, koja su odavno izašla iz upotrebe.
Pored gorepomenutih segmenata koji su trpeli višedecenijsku svakodnevnu upotrebu, tu su i podovi, veoma često parket, ali neretko i linoleum. Podovi u izvornoj starogradnji su po pravilu zreli za menjanje, u slučaju linoleuma uvek, a u slučaju parketa u nekih 75 odsto situacija. U preostalih 25% slučajeva moguće je spasiti stari parket hoblovanjem i novim lakiranjem, mada često ta opcija nije isplativa i u nekom trenutku ćete morati da ga menjate podove.
Naročito treba paziti ako kupujete kuću u starogradnji, ili stan na poslednjem spratu zgrade, budući da je krov stavka koja ne može bez oštećenja da izdrži period od preko 40 godina. Što se starih kuća tiče, tu je uvek čuveni biber crep, dok su kod zgrada varijante u najmanju ruku raznovrsne. Poslednji sprat, potkrovnje ili kuća u svom "pokrivaču" mogu da kriju zamke koje će vas koštati više hiljada evra, ako dobro ne proverite šta kupujete, te je, u slučaju kupovine kuće, pa makar imala i novi crep, uvek poželjno da se popnete na tavan i pregledate krovnu konstrukciju.
Jedan od znakova popuštanja krova jeste savijanje štafli, ali i miris vlage što na tavanu, što u samim prostorijama. Ako nije sveže krečeno, uvek tražite tragove vlage i/ili buđi po zidovima i na plafonu, tu se obično kriju inicijalni znaci štete nastale delovanjem vode. Zaključno sa ovim, to su neke najosnovnije i najskuplje mane starogradnje u izvornom stanju.
Kako smo zaključili segment o izvornoj starogradnji, dolazimo i do renovirane starogradnje, gde ćemo napraviti nekoliko potkategodija.
Za početak tu je, hajde da je nazovemo, generalka, odnosno proces renoviranja kuće ili stana gde je kompletno zamenjeno sve što nije bilo kako treba. Tu govorimo o zameni kompletne stolarije, hidro i elektro instalacija, pločica, sanitarija, podova i kompletno guljenje zidova "do nule" i kompletno gletovanje i krečenje iznova. Ovaj proces renoviranja jeste najbolji, ali i najskuplji. Ako je urađen kako treba, bez štednje novca kupovinom materijala i stvari lošijeg kvaliteta, ako vi kao potencijalni kupac vidite da je stan renoviran na ovaj način, obično vredi uložiti neku hiljadu više.
Nakon generalke, tu je, hajde ponovo da nazovemo, pokušaj generalke, ili generalka ali ne bih da potrošim toliko para. Ova opcija renoviranja je veoma česta, i dosta lako se može videti kad je neko renovirao stan da on izgleda kao da je kompletno renoviran. U ovoj situaciji vlasnik, ili ko god da je renovirao stan, želeo je da uštedi novac, pa je tako štedeo na promeni cevi (tako što ih nije menjao ili što je menjao samo deo mreže), elektroinstalacije nisu potpuno promenjene, već su samo zamenjene utičnice i (nekad da, nekad ne) tabla sa osiguračima. Još jedan veoma siguran pokazatelj pokušaja generalke jesu podovi. Ako je parket samo ishoblovan ili ako je samo bačen neki jeftin laminat preko poda, znaćete da je vlasnik želeo da uštedi pare prilikom renoviranja.
Sledeću varijantu renovirane starogradnje nazvaćemo upristojavanje ili da liči na nešto. Ovde već izlazimo iz domena generalke. U ovom slučaju osoba koja renovira stan menja, dorađuje ili popravlja samo one delove stana koji su nefunkcionalni ili jedva funkcionalni. Tu pričamo o krečenju samo zidova gde ima vlage, zameni slomljenih utičnica, čišćenje svih površina, hoblovanje poda ili stavljanje laminata, zamena eventualno neke napukle sanitarije. Ovaj proces možemo posmatrati i ovako: "Hoću da uložim 300 evra u radove koji zahtevaju 3000 evra". Ova varijanta je dosta loša, budući da onaj koji je radi će gledati da uštedi na svakom koraku, te će kupovati nekvalitetne materijale, što će se na kraju vama kao kupcu obiti u glavu.
Poslednja i najgora varijanta, gora i od samog izvornog stanja sa kojim znate bar na čemu ste, jeste zamazivanje očiju. Ovaj vid renoviranja, kao što mu i samo ime kaže, jeste pokušaj da se kupac inicijalno, dozvolite mi, zajebe, pa da pomisli da je stan zaista sređen. Mazanje očiju obuhvata detaljno, najdetaljnije moguće čišćenje svih površina, glancanje do tad neviđenog sjaja, krečenje svega u belo, u nekoliko slojeva, kako bi se zamaskiralo sve što se nalazi ispod. Stavljanje laminata je obavezno, jer sa laminatom stan izgleda kao nov, a u većini slučajeva to je apsolutno najjeftiniji laminat koji je mogao da se nađe u procesu "renoviranja". Ipak, ovaj vid renoviranja je relativno lako"provaliti", samo je bitno da znate gde da gledate.
Poslednja u nizu velikih zamki ne samo starogradnje, ali kod starogradnje posebno, jeste vlasništvo. Vlasništvo nad stanom preminule bake, ili jednog od preminulih roditelja jeste pravo minsko polje. Iako u oglasu stoji vlasnik 1/1, to u praksi obično nije slučaj, te je potrebno srediti silnu papirologiju, što nekad zapravo predstavlja i nemoguću misiju.
Kako ne biste upali u neku od gorepomenutih zamki, najbolje je naoružati se znanjem. Znanje i iskustvo su nešto zbog čega ćete, ako ga nemate, platiti mnogo, na mostu ili na ćupriji, što bi naš narod rekao. Ne brinite, ako nemate znanja ili iskustva, onda se naoružajte pravim ljudima.
Ako već kupujete stan, to je investicija, što se kaže, za ceo život. Birate jednom i postarajte se da izaberete kako treba. Ultimativni savet koji vam možemo danas dati jeste da je bolje platiti advokata i majstora koji će vam naglasiti ako nešto nije u redu sa stanom, bilo da su u pitanju papiri, bilo da su u pitanju električne instalacije. Bolje platiti inicijalno i malo više, nego da posle pucate hiljade, pa i desetine hiljada, evra na nedogledne popravke, koje će dolaziti uvek u nevreme.
Suma sumarum, danas je za kupovinu stana potrebna veća matematika nego ikad, što se kaže, treba biti majstor, jer ovakve stvari se kupuju jednom, i treba odabrati kako treba. U cilju edukovanja potencijalnih kupaca nekretnina u Srbiji, sa akcentom na Beogradu, pokušaćemo svakog utorka i četvrtka da se pozabavimo nekim nekretninama iz oglasa i udelimo neke nove savete za kupovinu, koji će vam možda biti od koristi.