ОТКРИВАМО ЗАМКЕ КОЈЕ СЕ КРИЈУ ПРИ КУПОВИНИ СТАРОГРАДЊЕ: Шта све треба да знате од изворног стања, преко реновирања, па све до власништва
Будући да је тржиште некретнина подивљало последњих година, све је теже пронаћи икакву нормалну некретнину, без да се улази на минско поље узимања кредита.
Староградња - шта би то значило? У овом тексту ћемо се фокусирати на некретнине - станове и куће, који су изграђени некада у прошлом веку, односно некретнине, углавном станове, саграђене током периода бивше Југославије.
ВОДИЧ ЗА КУПОВИНУ НЕКРЕТНИНА У 2023. ГОДИНИ: Како одабрати стамбени кредит и шта је то Ефективна каматна стопа?
ЖЕЛИТЕ ДА ЗАПОЧНЕТЕ ПОРОДИЧНИ ЖИВОТ У ЦЕНТРУ БЕОГРАДА? Ово су тренутно три најповољније опције од 50 квадрата
У БЕОГРАДСКОМ КИРИЈАШКОМ ПАКЛУ ТЕМПЕРАТУРА ОПАДА - Цене најма за станове у центру падају испод 200 евра
Већина купаца данас се радије опредељује за овај тип зграда, будући да су имена извођача радова попут "Рада" или "Конструктора" заиста она која можемо везати за неку сигурности и загарантовани квалитет градње.
Ипак, иако су ове зграде по неком неписаном правилу квалитетније од оних које се зидају данас у "новоградњи", морамо имати у виду да су станови у зградама о којима ми данас причамо стари у просеку између 40 и 60 година. Током свог периода постојања, и дан данас се могу наћи станови који никада нису прошли кроз било какав процес реновирања, те често у огласу можете прочитати фразу "изворно стање" или "у изворном стању".
Ово значи да цеви и плочице у купатилу и кухињи никада нису мењани, као ни електрична мрежа, и да вас у потенцијално вашем новом стану чекају инсталације које су трпеле 50-ак година свакодневног "трошења". Поред тога, још једна ствар везана за изворно стање јесте и столарија, а нарочито прозори, па ћете неретко налазити и дупла прозорска окна, која су одавно изашла из употребе.
Поред горепоменутих сегмената који су трпели вишедеценијску свакодневну употребу, ту су и подови, веома често паркет, али неретко и линолеум. Подови у изворној староградњи су по правилу зрели за мењање, у случају линолеума увек, а у случају паркета у неких 75 одсто ситуација. У преосталих 25% случајева могуће је спасити стари паркет хобловањем и новим лакирањем, мада често та опција није исплатива и у неком тренутку ћете морати да га мењате подове.
Нарочито треба пазити ако купујете кућу у староградњи, или стан на последњем спрату зграде, будући да је кров ставка која не може без оштећења да издржи период од преко 40 година. Што се старих кућа тиче, ту је увек чувени бибер цреп, док су код зграда варијанте у најмању руку разноврсне. Последњи спрат, поткровње или кућа у свом "покривачу" могу да крију замке које ће вас коштати више хиљада евра, ако добро не проверите шта купујете, те је, у случају куповине куће, па макар имала и нови цреп, увек пожељно да се попнете на таван и прегледате кровну конструкцију.
Један од знакова попуштања крова јесте савијање штафли, али и мирис влаге што на тавану, што у самим просторијама. Ако није свеже кречено, увек тражите трагове влаге и/или буђи по зидовима и на плафону, ту се обично крију иницијални знаци штете настале деловањем воде. Закључно са овим, то су неке најосновније и најскупље мане староградње у изворном стању.
Како смо закључили сегмент о изворној староградњи, долазимо и до реновиране староградње, где ћемо направити неколико поткатегодија.
За почетак ту је, хајде да је назовемо, генералка, односно процес реновирања куће или стана где је комплетно замењено све што није било како треба. Ту говоримо о замени комплетне столарије, хидро и електро инсталација, плочица, санитарија, подова и комплетно гуљење зидова "до нуле" и комплетно глетовање и кречење изнова. Овај процес реновирања јесте најбољи, али и најскупљи. Ако је урађен како треба, без штедње новца куповином материјала и ствари лошијег квалитета, ако ви као потенцијални купац видите да је стан реновиран на овај начин, обично вреди уложити неку хиљаду више.
Након генералке, ту је, хајде поново да назовемо, покушај генералке, или генералка али не бих да потрошим толико пара. Ова опција реновирања је веома честа, и доста лако се може видети кад је неко реновирао стан да он изгледа као да је комплетно реновиран. У овој ситуацији власник, или ко год да је реновирао стан, желео је да уштеди новац, па је тако штедео на промени цеви (тако што их није мењао или што је мењао само део мреже), електроинсталације нису потпуно промењене, већ су само замењене утичнице и (некад да, некад не) табла са осигурачима. Још један веома сигуран показатељ покушаја генералке јесу подови. Ако је паркет само исхоблован или ако је само бачен неки јефтин ламинат преко пода, знаћете да је власник желео да уштеди паре приликом реновирања.
Следећу варијанту реновиране староградње назваћемо упристојавање или да личи на нешто. Овде већ излазимо из домена генералке. У овом случају особа која реновира стан мења, дорађује или поправља само оне делове стана који су нефункционални или једва функционални. Ту причамо о кречењу само зидова где има влаге, замени сломљених утичница, чишћење свих површина, хобловање пода или стављање ламината, замена евентуално неке напукле санитарије. Овај процес можемо посматрати и овако: "Хоћу да уложим 300 евра у радове који захтевају 3000 евра". Ова варијанта је доста лоша, будући да онај који је ради ће гледати да уштеди на сваком кораку, те ће куповати неквалитетне материјале, што ће се на крају вама као купцу обити у главу.
Последња и најгора варијанта, гора и од самог изворног стања са којим знате бар на чему сте, јесте замазивање очију. Овај вид реновирања, као што му и само име каже, јесте покушај да се купац иницијално, дозволите ми, зајебе, па да помисли да је стан заиста сређен. Мазање очију обухвата детаљно, најдетаљније могуће чишћење свих површина, гланцање до тад невиђеног сјаја, кречење свега у бело, у неколико слојева, како би се замаскирало све што се налази испод. Стављање ламината је обавезно, јер са ламинатом стан изгледа као нов, а у већини случајева то је апсолутно најјефтинији ламинат који је могао да се нађе у процесу "реновирања". Ипак, овај вид реновирања је релативно лако"провалити", само је битно да знате где да гледате.
Последња у низу великих замки не само староградње, али код староградње посебно, јесте власништво. Власништво над станом преминуле баке, или једног од преминулих родитеља јесте право минско поље. Иако у огласу стоји власник 1/1, то у пракси обично није случај, те је потребно средити силну папирологију, што некад заправо представља и немогућу мисију.
Како не бисте упали у неку од горепоменутих замки, најбоље је наоружати се знањем. Знање и искуство су нешто због чега ћете, ако га немате, платити много, на мосту или на ћуприји, што би наш народ рекао. Не брините, ако немате знања или искуства, онда се наоружајте правим људима.
Ако већ купујете стан, то је инвестиција, што се каже, за цео живот. Бирате једном и постарајте се да изаберете како треба. Ултимативни савет који вам можемо данас дати јесте да је боље платити адвоката и мајстора који ће вам нагласити ако нешто није у реду са станом, било да су у питању папири, било да су у питању електричне инсталације. Боље платити иницијално и мало више, него да после пуцате хиљаде, па и десетине хиљада, евра на недогледне поправке, које ће долазити увек у невреме.
Сума сумарум, данас је за куповину стана потребна већа математика него икад, што се каже, треба бити мајстор, јер овакве ствари се купују једном, и треба одабрати како треба. У циљу едуковања потенцијалних купаца некретнина у Србији, са акцентом на Београду, покушаћемо сваког уторка и четвртка да се позабавимо неким некретнинама из огласа и уделимо неке нове савете за куповину, који ће вам можда бити од користи.